坦白的讲，2018年苏州楼市表现得异常优秀。

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环长三角城市，在持续限价下导致了价格预期降低，苏州周边城市如上海、合肥等地的房价在一定程度上出现了触顶回调的情况，二手房方面表现的尤为明显。

再来看看苏州的情况，限价盘毫无疑问很火热，价格倒挂有利可图，特别是园区湖东板块的2018年底的一波，苏州中心、唐宁府、国金中心、上东区，感受到了前所未有的热度，这是苏州楼市的高端输出。

在刚需层面，太湖旅游度假区板块、甪直、吴江等区域在限价之下毫不意外的成了刚需重地，小面积、低总价的房子也成了香馍馍。

当然让人感受到热度的同时，诸如浒关等地的高价地项目则被持续冷冻，以楼面价来定房价的方式失效了，得不到市场的认可。不少项目都在亏本销售以期能够快速回笼资金，但效果并不佳。

但总体来看，苏州并没有像周边城市那样出现整体的价格下调，整个市场“稳”字当头，部分项目在周边高价项目的带领下还出现了一定的上扬。

以上就是2018年苏州楼市的情况。

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2018年苏州楼市能够一枝独秀的原因苏州君觉得是苏州调控前置所造成，在2017年全国二线城市还在延续疯狂下，苏州踩了急刹，也为2018年楼市的稳提供了空间。

那么，2019年苏州的楼市方向如何转可能就成了众多购房者所关注的点，今天就来分析一下。

楼市和任何市场行为在本质上都无异，只是关注度更高而已，支撑的条件就两个：需求与供给。

先来看需求，苏州市场容量到底能有多大，真实的情况很难统计。

刚性需求在不断累积，投资性需求最无常，不要以为这个社会有钱人少，2018年园区的那波热潮就表明，有钱人多得是，楸准时机，他们会毫不犹豫的下手。而资本的最大依据就是价格预期。

所以我们从刚性需求和价格预期来看看。

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目前苏州刚需总价段大概在150-200万左右，首付也就是在45-60万之间，月供利息以30年期上浮20%来计算，每月的还款金额在6214.5-8286之间，在掏空钱包后，生活在苏州，如果有小孩，每月的家庭收入至少要达到15000-20000之间。

从收入来寻找对应主体客群，主要购房者可能就是在苏州成长性较高的大学生人才群体。

那苏州每年引入多少人才群体来苏就业呢？

根据苏州市人社部门2018年5月发布的一份数据显示：

2017年，苏州引进人才数量15.40万人，人才总量突破260.01万人（大专以上学历或中级以上职称及其他相当人员），其中高层次人才（研究生学历或高级以上职称及其他相当人员）数为22.29万人。

而根据诸葛找房发布的数据来看，2018年全年苏州是住宅销售量为74188套，二手房成交量为81743套，累计成交量为155931套。

人才引进数量和住宅成交量出奇的一致。也就从购买力、需求和成交几个数据上来看，这是匹配的。

但如果剔除改善住房和投资性需求后，还是会有众多的刚性需求被压制，所以刚需房依然会有强劲且持续的需求。

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再来看下价格预期。

先来说政策，中国楼市里政策是一道绕不过的坎，一定程度上决定着这个行业的沉浮。2016年后半段至2018年底，持续近两年的全方位的高压政策对房地产的影响很大。

但在2018年底“因城施策”的调控方针有了苗头，部分城市或公开或隐秘的进行政策的调整，一定程度上有着松绑的意味在里面，而银行上浮利率的下调则是另一方面上的体现。这是整个地产行业的新变化。

近期和很多开发商接触下来，给我的感觉就是，他们的预期在不自觉下上升了，开发商的信心又回来了。

2019年1月4日和今天的两场土拍其实也能够看出一些端倪来。

其中1月4日那场相比于去年的土拍地价成交和流拍的情况，竟然出现了175轮的报价，虽然并未突破区域的天花板，但至少证明开发商敢拿地了。

链接：2019苏州首拍！狂揽129亿！开发商的信心回来了！

而今天的这场土拍，则又出现了不少超出预期的情况，2018年10月流拍的地块，仅仅相隔三个月，今年的就出现了28%的溢价率，也就是说同一块地，相隔3个月，拿地成本就多出了9个亿出来，一切都表明开发商对市场有信心了。

链接：苏州土拍强心剂！“86天前流拍的那块地，今天加价9.1亿卖掉了！”

再来从项目讲讲，之前2016年出让的很多高价地将在今年面世，即使考核成本进行限价，价格依然不低，会潜移默化的改变购房者对苏州房价的认知。

当然，一个东西的价值并不在于你给它贴多少的价格，而在于市场对你给它贴的价格的认可。一旦客户不认，就难免会出现横盘的现象，于是又会出现部分项目降价销售的情况，降低区域价格认知。

所以对于2019年的苏州楼市，当下看到的情况是，刚性需求不缺，政策有潜在利好，开发商信心满满，但市场却依然充满了很多未知。