丨明年年底去苏州买房

与此同时，在本地的寒山闻钟论坛上，同样有人在为苏州的房价发声：房价下跌，不利于城市发展，应该把社保适当放开，释放一些刚性需求。

有人在低迷的楼市中看到了机会，有人在低迷的楼市中继续看空，2021年的苏州楼市究竟会如何？新年的第一天，就来聊聊这个话题，个人观点，不喜勿喷。

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苏州楼市的现状。

都说苏州房价形式严峻，具体有多严峻呢？

二手房挂牌超过15万套；

新房存量也超过7万套；

新房 二手房，22万套待流通房源，按照200万的中位数计算，苏州楼市里卧着4400亿的资金池，天量的资金正在等待着变现。

再来看看，苏州楼市的去化周期。

根据之前我们统计过的数据来看，各个区二手房的去化周期都较长，其中吴江区达到了79.1个月，超过6年半，最低的姑苏区也超过了3年。苏州26个主流板块二手房去化周期曝光！这里的房子够卖15年！买房一定要参考！

新房方面，按照当前每个月5000套左右的去化速度计算，去化周期超过14个月，什么样的水平？这是苏州的新房存量历史的最高峰，存量比任何时候都要多。

最后来看房价。

2020年，苏州新房价格是上涨，涨幅应该超过10%，但这受限价、倒挂、地价多重因素的影响，代表性不是太强，主要来看二手房。

链家上的挂牌价，2019年12月是2.7W ，而到了2020年11月变成了2.4万 ，整体挂牌均价降幅超过10%；成交均价上，大部分板块同样跌幅都接近10%，总之，过去一年的苏州房价确实在2019年的疯狂后，全面回调了。

总结起来，苏州楼市的关键词就是：房子多，难卖，降价。

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苏州楼市2021年的变量。

改变行情，最重要的是需要突破点，苏州楼市中，2015-2016年是全国去库存，2019年上半年是土拍带节奏和需求释放，那么下一个周期的突破点会是什么呢？不妨从过去一年时间里的变量来找找。

人才政策

过去的一年，这可能是苏州楼市最大的利好了。

从2017年，全国多个新一线城市开始了抢人大战，但苏州一直没有松开人才落户的口子，要落户全靠积分，非常困难，在2020年5月，苏州人才落户新政正式放开，虽然来得有些晚，但力度同样有些大，12月份，落户的政策再次放松。

在苏州，大专和本科非常容易，按照12月份的政策，预计积分落户政策同样将会极大宽松，并且居住年限还与南京互认，总之，想要落户苏州，基本已经没有门槛了。

落户放松的意义，在于增强吸引人才的竞争力，落户代表着可以享受到这座城市里提供的各种红利和服务，教育、医疗等等，从“买房都落不了户”到“先落户后买房”，不仅是顺序的问题，更重要的是增强了城市的归属感。

洼地效应

长三角城市的普涨，苏州房价的回调，在2020之后，长三角的楼市格局已经出现重大的变局。

从土拍可以看到，开发商在苏州拿地的意愿非常的高，在2020年，没有一宗是流拍，在苏州拿地不仅需要钱，更需要的是运气，为何如此？在一定程度上，苏州已经成为了开发商眼中的“洼地”。

而在楼市里，资金一定是往洼地流，长三角作为全国的金融中心，大量的资金都会成为寻找新的机会点，而这个点会不会是苏州？

城市能级的提升

2020年，苏州GDP迈上2万亿，成为全国第六个站上2万亿门槛的城市；一般公共预算收入2303亿元，全国第四；城市整体量级再上新台阶；

从大的层面看，2020年，有自贸区和长三角一体化示范区，从具体的来看，2020年，沪苏通铁路通车，南京太学苏州校区落地，新增5家三甲医院.......

太湖科学城来了，高铁新城打造长三角交通枢纽，苏州机场几乎板上定钉，苏州第四轮轨交规划，苏州2035年规划，一些列重磅的规划和动作都将在2021年有着进展。

随着长三角城市连通的更加紧密和城市内部配套的不断完善，苏州的城市能级都将迎来重磅的升级。

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2021，关于苏州买房。

2020过去了，2021年已经到来。

2021年的苏州楼市，会如何变化，难以预料，看清一些现实提前做到心中有数，真要买房时才心理不慌。

关于板块

苏州的板块划分非常的清晰，狮山、姑苏区和湖西湖东三点一线的核心轴，无论从区位还是配套来看，短时间内将依旧一骑绝尘，也是苏州新房真正有倒挂的板块。

其次就是高铁新城、科技城、太湖新城三大新城板块，有着苏州的最高预期，新的城市界面，新的城市配套，在购房者心中非常讨喜，也是当下3万档卖得最好的板块。

太湖旅游度假区、运东、胥口、是苏州市区硕果仅存的几个刚需地，2.5W档则有着浒关、通安科技城代管板块。

关于自住

不论从哪个角度看，当下都是自住最好的机会。新房有着限价，限价限住了预期，而当周期到来之时，限得越狠的地方往往反弹得越厉害，而二手房市场，同样有着很大的捡漏机会，庞大的挂牌量，让买家的谈价空间。

于低谷时上车，进可有上涨空间，退可自住，进退自如。

关于产品

有一个趋势是一定的，未来的房子将越来越考验变现能力，而最合适的产品将成为重要的维度。

产品与板块，一一对应，不同的板块，需要的产品不同，在苏州：

核心板块，140-160㎡的四房产品更具竞争力；

刚需板块，不要买大户型，小三房是硬通货；

其他改善，面积的大小看总价段。

其他方面，在精装政策出台后，能精装不毛坯，精装将保证社区的品质感，将来的溢价水平更高，尽可能选择更为低密的产品，水景、湖景都将成为产品力的重要加持。

2021年，苏州会变，楼市也会变，让我们在开年期待今年苏州楼市的表现。